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Erwerb von Grundbesitz in Dänemark

23.04.2018 - Artikel

Rechtsgrundlagen für den Erwerb von Immobilien in Dänemark

Alle Angaben beruhen auf Erkenntnissen und Erfahrungen der Deutschen Botschaft in Kopenhagen zum Zeitpunkt der Abfassung. Für die Vollständigkeit und Richtigkeit kann jedoch keine Gewähr übernommen werden.

Daenemark / Landkarte 1795 - -
Dänemark / Landkarte 1795  © picture-alliance

Rechtsgrundlagen

Folgende Rechtsgrundlagen sind für den Erwerb von Immobilien in Dänemark maßgeblich:

  • Liegenschaftsgesetz (lov om erhvervelse af fast ejendom) in der Fassung der Bekanntmachung Nr. 566 vom 28. August 1986, zuletzt geändert durch § 1 des Gesetzes Nr. 1102 vom 21. Dezember 1994;
  • Verordnung Nr. 764 vom 18. September 1995 über den Erwerb von Grundbesitz durch EG-Staatsangehörige und EG-Gesellschaften und durch gewisse natürliche und juristische Personen aus Ländern, die dem Europäischen Wirtschaftsraum beigetreten sind (Justitsministeriets bekendtgørelse nr. 764 af 18. september 1995 om erhvervelse af fast ejendom for så vidt angår visse EF-statsborgere og EF-selskaber samt visse personer og selskaber fra lande, der har tiltrådt aftalen om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde); 
  • Sommerhausgesetz - Gesetz über Sommerhäuser und Zeltplätze in der Fassung der Neubekanntmachung Nr. 949 vom 3. Juli 2013 (sommerhuslov - bekendtgørelse nr. 949 af 3. Juli 2013 af lov om sommerhuse og campering m.v.), zuletzt geändert durch § 22 des Gesetzes Nr. 580 vom 18. Juni 2012;
  • Planungsgesetz in der Fassung der Bekanntmachung Nr. 1529 vom 23. November 2015 (bekendtgørelse nr. 1529 af 23. November 2015 af lov om planlægning) – dieses Gesetz regelt die Nutzung von Häusern in Sommerhausgebieten.

Die dänischen Sonderregelungen werden durch das Zusatzprotokoll Nr.32 zum Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union ermöglicht.

Genehmigungsfreier Erwerb von Immobilien

Nach dem Liegenschaftsgesetz können Grundstücke, Gebäude, Sommerhäuser etc. nur von folgenden Personengruppen genehmigungsfrei erworben werden:

  • Personen, die zum Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstückes ihren festen Wohnsitz in Dänemark haben,
  • Personen, die zwar keinen Wohnsitz mehr in Dänemark haben, diesen jedoch früher für einen Zeitraum von insgesamt mindestens  5 Jahren in Dänemark gehabt haben;
  • Gesellschaften, die ihren Sitz in Dänemark haben.

"Wohnsitz" bedeutet in diesem Zusammenhang der Lebensmittelpunkt einer Person. Das dänische Recht macht keinen Unterschied zwischen Haupt-, Neben- und Zweitwohnsitz wie das deutsche Recht, sondern kennt nur einen Wohnsitz, nämlich den des ständigen Aufenthalts. An seine Begründung werden strenge Anforderungen gestellt. Personen, die noch keine ständige Aufenthaltsgenehmigung haben, sich zur Ausbildung in Dänemark aufhalten oder z. B. vorübergehend nach Dänemark entsandte Angestellte ausländischer Unternehmen begründen daher in der Regel keinen Wohnsitz, mit der Folge, dass sie ohne Genehmigung keine Immobilien erwerben dürfen. Das dänische Justizministerium ist in seiner bisherigen Praxis davon ausgegangen, dass derjenige, der seinen Wohnsitz im Ausland hat, nicht gleichzeitig seinen Wohnsitz in Dänemark haben könne. Eine Wohnung in Dänemark wird weiterhin nicht als fester Wohnsitz angesehen, wenn einer Tätigkeit im Ausland nachgegangen wird und dort ebenfalls eine Wohnung bezogen wurde.

Sonderregelungen für EU-Bürger und EU-Gesellschaften

Folgende natürliche und juristische Personen, die weder Wohnsitz in Dänemark, noch zu einem früheren Zeitpunkt 5 Jahre lang in Dänemark gewohnt haben, können ohne Genehmigung des Justizministeriums Immobilien (mit Ausnahme von Sommerhäusern) erwerben:

  • Arbeitnehmer, die Staatsangehörige eines EU-Mitgliedsstaates (Unionsbürger) und als Lohnempfänger in Dänemark beschäftigt sind (Arbeitnehmerfreizügigkeit) oder die im Besitz einer EU-Aufenthaltserlaubnis sind;
  • Unionsbürger, die sich in Dänemark niedergelassen haben oder niederlassen wollen, um selbständig tätig zu sein;
  • Unionsbürger, deren Wohnsitz in einem anderen Mitgliedsstaat liegt und die Agenturen bzw. Filialen in Dänemark errichtet haben, errichten wollen oder die Dienstleistungen hier erbringen oder entgegennehmen wollen;
  • juristische Personen, die in Übereinstimmung mit den Gesetzen eines der EU-Mitgliedsstaaten gegründet wurden und die Filialen oder Agenturen in Dänemark errichtet haben bzw. errichten wollen oder die hier Dienstleistungen erbringen oder nachfragen wollen (Niederlassungs- und Dienstleistungsfreiheit). Sie müssen entweder ihren Hauptsitz oder ihre Hauptgeschäftsstelle innerhalb der EU haben; unter Umständen genügt es auch, wenn sie satzungsgemäß ihren Sitz innerhalb der EU haben; sowie
  • Unionsbürger, die eine Aufenthaltsgenehmigung entsprechend
    - der Richtlinie 90/364/EWG des Rates vom 28. Juni 1990 über das Aufenthaltsrecht,
    - der Richtlinie 90/365/EWG des Rates vom 28. Juni 1990 über das Aufenthaltsrecht der aus dem Erwerbsleben ausgeschiedenen Arbeitnehmer oder selbständig Erwerbstätigen oder
    - der Richtlinie 93/96/EWG des Rates vom 29. Oktober 1993 über das Aufenthaltsrecht der Studenten

    haben. Diese Personen müssen bestehenden Krankenversicherungsschutz nachweisen und über ausreichende finanzielle Mittel verfügen, um während ihres Aufenthaltes dem sozialen System des Gast-Mitgliedstaates nicht zur Last zu fallen.

Voraussetzung für die Genehmigungsfreiheit ist, dass der Grundbesitz vom Erwerbenden ganzjährig zu Wohnzwecken oder als Betriebsgrundstück genutzt wird.

Der Käufer muss in den Auflassungsdokumenten (skøde) schriftlich versichern, dass

  • er einer der o. g. Gruppen angehört,
  • die zu erwerbende Immobilie zu Wohn- und Geschäftszwecken genutzt wird und
  • es sich nicht um ein Ferienhaus handelt, das zu Erholungszwecken genutzt wird.

Genehmigungspflichtiger Erwerb von Immobilien

Werden die oben genannten Bedingungen nicht erfüllt, ist der Erwerb von Immobilien in Dänemark durch Ausländer grundsätzlich genehmigungspflichtig. Die Genehmigung erteilt das dänische Justizministerium, erfahrungsgemäß jedoch nur in seltenen Fällen und nach einer konkreten Beurteilung in jedem Einzelfall unter Berücksichtigung z. B. der Beziehung des Betreffenden zu Dänemark.

Die Adresse des Justizministeriums lautet:

Justitsministeriet
Slotsholmgade 10
1216 København K
Tel.:     0045 – 7226 8400
Fax:     0045 – 3393 3510
E-Mail: jm@jm.dk
Homepage: www.jm.dk (auch englischsprachige Informationen)

Als besondere Beziehung gilt beispielsweise:

  • frühere längere Aufenthalte in Dänemark, die nicht auf Ausbildungszwecke o. ä. von befristeter Dauer zurückzuführen sind,
  • besondere Familienverhältnisse,
  • gewerbsmäßige, kulturelle und wirtschaftliche Verbindungen zu Dänemark oder
  • eine spezielle Bindung zu den Immobilien, die erworben werden sollen.

Sonderregeln für Sommerhäuser

Sommerhäuser sind dadurch gekennzeichnet, dass sie in einem Sommerhausgebiet liegen. Ein "Sommerhausgebiet" ist dabei eine der drei Zonen, in die Dänemark eingeteilt wird. Die Sommerhausgebiete liegen zumeist an der dänischen Küste. Auch der Erwerb von Sommerhäusern durch Privatpersonen beurteilt sich immer nach dem Liegenschaftsgesetz. Für den Erwerb ist grundsätzlich eine Genehmigung durch das Justizministerium notwendig.

Hinsichtlich der zulässigen Nutzung ist hierbei zu beachten, dass Sommerhäuser

  • in der Regel nicht als Ganzjahreswohnsitz genutzt werden dürfen, sofern nicht ein Ausnahmefall, wie bspw. für Ruheständler oder für einzelne Inseln durch Beschluss des zuständigen Gemeinderats, einschlägig ist und
  • ohne Genehmigung nicht gewerblich genutzt werden dürfen, d. h. eine Vermietung ist ohne Genehmigung nicht zulässig.

Das Sommerhausgesetz verbietet darüber hinaus den Erwerb eines Sommerhauses durch juristische Personen. Diese benötigen für den Erwerb eines Sommerhauses die Genehmigung des Umweltministeriums. 

Auch für die Vermietung von Sommerhäusern, die gewerbsmäßig oder für mehr als ein Jahr gelten soll, ist eine Genehmigung des Umweltministeriums erforderlich.

Das dänische Umweltministerium empfiehlt bei Erwerb von Grundbesitz,

  • sich zunächst um eine Aufenthaltsgenehmigung zu bemühen und
  • einen dänischen Rechtsanwalt einzuschalten.
    Adressen von deutschsprachigen Anwälten und Kanzleien in Dänemark finden Sie
    hier.

Sanktionen

Den unrechtmäßigen Erwerber einer Immobilie trifft die Verpflichtung, das Haus zu verkaufen. Immer häufiger leitet die Anklagebehörde auch Strafverfahren wegen der Abgabe einer falschen Erklärung in dem Auflassungsdokument ein. Als Sanktionen für Zuwiderhandlungen gegen die gesetzlichen Bestimmungen können Zwangsgelder bis zur Wiederherstellung des gesetzlichen Zustandes verhängt sowie Geldbußen auferlegt werden.

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